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シリーズ「売りにくい不動産の売却ガイド」第4回は、借地権付きの建物の売却についてです。

 

「建物は自分のものだけど、土地は地主さんから借りている」――東住吉区・阿倍野区・平野区・住吉区など、古くからの住宅地では、親の代から借地のまま住み続けているご家庭も少なくありません。

最初に正直にお伝えすると、借地権付きの建物は、このシリーズで取り上げてきた中でも売却の難易度が高めの不動産です。だからこそ、売却を考え始めたら早めに知っておきたいポイントをまとめました。

 

■「借地権」とは

借地権とは、建物を所有するために、地主さんから土地を借りる権利のことです。建物はご自身の名義でも、土地は地主さんのもので、毎月（または毎年）地代を支払っている状態です。平成4年より前に始まった契約は「旧法借地権」、それ以降は「借地借家法」に基づく契約となり、どちらかによって更新や期間の考え方が異なります。

 

■なぜ売りにくいと言われるのか

・借地権を第三者に売るには、原則として地主さんの承諾が必要になります

・承諾にあたって、承諾料（名義書換料）などの費用を求められることがあります

・買主様が住宅ローンを利用しにくく、購入できる方が限られやすい

・土地も含めて所有する場合と比べ、価格は低くなる傾向があります

・契約書が残っていない、相続で契約関係があいまいになっているケースも見られます

承諾の条件や費用、売却にかかる期間は、契約内容や地主さんとの関係によって大きく異なります。思っていた価格や時期どおりに進まないこともある、という前提で考えておくと安心です。

 

■それでも、そのままの状態で売れる場合もあります

簡単ではないものの、借地権付きの建物でも、そのままの状態で売れる場合はあります。たとえば、

・地主さんご自身に買い取っていただく

・地主さんと協力して、土地（底地）と建物をまとめて売却する

・借地権の取り扱いに慣れた不動産会社や投資家の方に買い取っていただく

・立地を重視して探している方に、現況のまま購入を検討していただく

といった方法が考えられます。必ず売れるとお約束できるものではありませんが、地主さん・不動産会社・投資家の方・ご自身で住まわれる方など、幅広い買主様を想定してご提案することで、可能性を探ることができます。

 

■売却前に確認しておきたいこと

・土地賃貸借契約書があるか（ない場合は、地代の領収書などでも状況を確認できます）

・地代の金額と、滞りなく支払えているか

・契約期間と、次の更新時期

・地主さんの連絡先と、これまでのお付き合いの状況

・建物の登記名義（相続登記が済んでいるか）

・旧法借地権か、借地借家法に基づく契約か

 

■まずは状況の整理から、ご相談ください

借地権の売却は、地主さんとの関係や契約内容によって進め方が大きく変わります。弊社では、売れるかどうかを無理に約束するのではなく、まず現在の状況を一緒に整理し、考えられる方法と注意点を正直にお伝えすることを大切にしています。必要に応じて、司法書士や弁護士などの専門家とも連携いたします。ご相談・査定は無料です。

 

▼シリーズ第1回「私道・セットバックがある土地の売却」
https://www.north-company.jp/topics/295
▼シリーズ第2回「未登記の建物・増築部分がある家の売却」
https://www.north-company.jp/topics/296
▼シリーズ第3回「境界が決まっていない土地の売却」
https://www.north-company.jp/topics/297

 

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