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「家の前の道が私道で、売れるのか不安」「査定でセットバックが必要と言われた」――東住吉区や阿倍野区、平野区など、昔ながらの住宅地では、このようなご相談を多くいただきます。今回は、私道に面した土地やセットバックが必要な土地を売却するときに、事前に確認しておきたいポイントをご紹介します。

 

■そもそも「私道」とは

 

道路には、国や大阪市が管理する「公道」と、個人や近隣の方が所有する「私道」があります。見た目は同じ道でも、私道の場合は所有者がいるため、通行や工事の際に所有者の承諾が必要になることがあります。

 

■売却前に確認したい3つのポイント

 

・私道の持分があるか：ご自宅の前の私道について、ご自身の持分（所有権の一部）があるかどうかで、買主様の安心感が大きく変わります。

 

・通行・掘削の承諾が得られるか：将来、水道管やガス管の引き込み工事をする際に、私道所有者の「通行・掘削承諾書」を求められることがあります。

 

・建築基準法上の道路にあたるか：建物を建て替えるには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。私道でも「位置指定道路」などに該当すれば建て替えが可能です。

 

■セットバックとは

 

前面の道路の幅が4m未満の場合（いわゆる「2項道路」）、建て替えの際に道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる必要があります。これを「セットバック」といいます。

 

・後退した部分には、建物や塀を建てることができません。

 

・その分、実際に使える敷地面積は小さくなります。

 

・セットバック部分の取り扱い（税金や所有・管理の方法など）は、物件や状況によって異なります。個別の確認が必要です。

 

■売却価格への影響は？

 

私道の持分がない、承諾書が取れない、セットバックで敷地が狭くなる――こうした条件は、買主様が住宅ローンを組みにくくなる原因となり、価格に影響することがあります。ただし、事前に権利関係を整理し、買主様へ正確に説明できれば、スムーズに売却できるケースも多くあります。

 

■「売れるかどうか」から、まずはご相談ください

 

弊社は東住吉区・針中野を拠点に、地域の道路事情や古い住宅地の売却に数多く携わってまいりました。役所での道路調査や、私道所有者への承諾の取り付けについてもサポートいたします。ご相談・査定は無料です。

 

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